PROGETTO DI VALORIZZAZIONE E GESTIONE AREA PER NUOVI INSEDIAMENTI INDUSTRIALI E ARTIGIANALI (D.3)
'EX PIO CAMPANA'

  1. PREMESSA

    In base agli accordi intercorsi fra il Comune di Pietrasanta e l’Istituto Pio Campana con sede in Seravezza, il Pio Campana ha trasferito al Comune di Pietrasanta la piena proprietà di un appezzamento di terreno di circa mq 27.000 posto in Comune di Pietrasanta in località Arginello.

    Il Comune di Pietrasanta, con provvedimento di variante – conosciuta come variante “AREE ARTIGIANALI E INDUSTRIALI DEL PORTONE” -, con delibera c.c. n. 95 del 13.12.99 dispone, per le aree interessate, la destinazione per insediamenti industriali e artigianali. Oltre alle varie destinazioni, il comparto “PIO CAMPANA” nasce dall’esigenza di realizzazione piccoli opifici atti a facilitare la delocalizzazione di piccole attività, di qualsiasi genere, che si trovano incompatibili con l’ambiente circostante, in particolare quelle ancora attive nel Centro Storico, ma non solo.

    Gli accordi di cessione fra Istituto Pio Campana e Comune di Pietrasanta si concretizzano, mediante due operazioni; la prima con un esborso da parte del Comune di euro 922.908,48, la seconda, il Pio Campana si riserva in proprietà un’area di mq. 4.255 all’interno del comparto stesso usufruendo della urbanizzazione realizzata, con la stessa possibilità edificatoria consentita per tutte le altre aree del comparto (S.U.L. non superiore al 50% della superficie fondiaria, altezza massima ml. 10)

    L’intero comparto è stato completamente urbanizzato utilizzando un finanziamento proveniente dai “patti territoriali” della Provincia di Lucca, dal Ministero del lavoro concesso al Consorzio Z.I.A. (Zona Industriale Apuana) e mezzi propri del Comune di Pietrasanta (parte del finanziamento è stato utilizzato anche per l’acquisto dell’area).

    A conclusione di tutto ciò, il Comune di Pietrasanta è proprietario di un terreno netto da strade, verde, parcheggi etc. (superficie fondiaria) di circa mq. 16.200, verificato, che per ragioni di confini, non è possibile sfruttare il consentito 50% di copertura, si ha una superficie edificabile (area coperta dai capannoni) di circa mq. 6.150, considerato che la possibilità edificatoria sarebbe, come detto, del 50% e cioè di circa mq. 8.100, la differenza (circa mq.1.950) potrà essere distribuita proporzionalmente all’interno dei capannoni mediante soppalchi.

    All’interno dei volumi e delle superficie consentite, è possibile realizzare anche una civile abitazione.

  2. STRUMENTI OPERATIVI DI VALORIZZAZIONE E DI GESTIONE

    La valorizzazione del patrimonio immobiliare come leva strategica per lo sviluppo di alcune potenzialità del territorio del Comune di Pietrasanta, comporta la scelta da parte dell’ente locale di un progetto organizzativo gestionale specifico per l’area “Ex Pio Campana”.

    In tal senso, a fronte di assetti strutturali e di valore significativi, il Comune potrebbe orientarsi verso la costituzione di una Società di capitali con finalizzazione specifica legata alla valorizzazione dell’area.

    Il modello “Società Patrimoniali”consente infatti rilevanti vantaggi in termini di flessibilità nella gestione delle risorse economiche reperibili al patrimonio, anche sotto il profilo fiscale. Tale Società patrimoniale potrà essere costituita con capitale interamente pubblico o misto. Per il caso specifico del “Ex Pio Campana” si rende più agevole la costituzione in un prima fase di una Società con Capitale interamente sottoscritto dal Comune di Pietrasanta (100%) essendo questo un progetto di sviluppo che ha caratteristiche ben definite e trasparenti.
    Ovvero:

    1. l’area è già acquisita e urbanizzata
    2. le caratteristiche strategiche sono gia state ben identificate e condivise al momento del finanziamento proveniente dai “patti territoriali”
    3. la nuova Società se pur con un capitale sociale minimo, può avere autonoma capacità di indebitamento verso il sistema bancario, con il conferimento del terreno.

    Stante queste caratteristiche potrebbe essere previsto l’eventuale ingresso di soci in una fase successiva (fino a un massimo del 49%), mantenendo così in questa prima fase una snellezza operativa con una struttura minima:

  3. PROCEDURE AMMINISTRATIVE DA SVOLGERE

    Per l’attuazione di questo progetto di valorizzazione è necessario predisporre una serie di procedure amministrative in grado di garantire la trasparenza di tutto il percorso amministrativo, utilizzando le stesse procedure pubbliche anche quando sarà la Società a dover realizzare scelte di avvio della gestione, ovvero la definizione dei passaggi chiave.

    In sostanza, sul piano operativo, si dovrà realizzare:

    Da parte del Comune:

    1. la predisposizione di una perizia estimativa dell’area, al fine del conferimento del bene alla Società, con effettuazione della procedura prevista dal Dlgs: n. 42/2004
    2. il rapporto tra l’Amministrazione Comunale e la costituenda Società povrà essere definito per mezzo uno specifico contratto di servizio
    3. lo statuto della costituenda Società (di seguito allegato) dovrà essere deliberato dal Consiglio Comunale

    Da parte della Società:

    1. la Società dovrà incaricare i professionisti (geologo, ingegnere, architetto ecc.) per le progettazioni e la definizione dei costi dei manufatti.
    2. procedere alla realizzazione di una procedura pubblica per l’individuazione di un istituto creditizio che finanzi la costruzione degli immobili
    3. acquisita la disponibilità finanziaria potrà essere perfezionato, mediante conferimento, il passaggio del terreno di proprietà del Comune alla Società
    4. contestualmente si potrà procedere alla redazione di un bando per l’individuazione delle società interessate a trasferirsi nella nuova area. Il bando dovrà tenere conto degli obiettivi che il Comune intende perseguire con questo progetto, ovvero:
      • promuovere una maggiore razionalizzazione del tessuto urbano, concentrando le attività produttive in area apposita; riducendo situazioni insediative poco compatibili con l’ambiente che si sono create nello sviluppo  del tessuto economico cittadino;
      • la piccola imprenditoria locale e le attività produttive situate nel territorio beneficiando di strutture e spazi più adeguati e funzionali.

    Il progetto (anche mediante di un “appalto concorso” ) dovrà prevedere la costruzione “chiavi in mano” di un complesso produttivo per l’insediamento di piccole attività artigianali industriali.

    La dimensione del progetto sarà valutata e le sue articolazioni saranno dimensionate sulla base dei risultati che emergeranno dallo studio in corso sulle esigenze delle piccole e medie imprese operanti in affitto e in precarie condizioni logistiche e ambientali nel comune di Pietrasanta.

  4. FLUSSI FINANZIARI

    Considerato che inizialmente i capannoni saranno tutti affittati, i costi finanziari e di gestione della nuova Società saranno coperti tramite rientri tariffari provenienti  dagli affitti da parte delle aziende insediate.

    Stante le valutazioni economico-finanziarie che possono oggi essere già ampliamente stimate, si evince la possibilità di poter mantenere un buon equilibrio finanziario.

    Valutando la possibilità di dare alla Società una durata operativa di 10/12 anni, si può fin da subito pensare, dopo un certo numero di anni, alla vendita di tutti o di parte degli immobili affittati. La prima ipotesi, cioè la vendita totale porterebbe, nelle casse comunali un’ingente somma di denaro utilizzabile per altri investimenti. Mentre nella seconda ipotesi, cioè la vendita parziale sufficiente per ripianare, o ridurre, le spese sostenute dalla società per la costruzione degli immobili, in questo modo, la Società,  (che non avrà nessun debito, o la riduzione dell’esposizione debitoria) potrebbe cessare la sua attività trasferendo al Comune i cespiti residui  e da questi avere delle entrate (gli affitti) utili a sostenere il bilancio del Comune per i flussi finanziari della parte corrente. Sia nell’uno che nell’altro caso si potrebbe ipotizzare la possibilità di non trasferire i cespiti o capitali al Comune, ma di realizzare per esso opere pubbliche svincolate dal “patto di stabilità” ormai in uso in molte amministrazioni comunali. 

    Pertanto, il bando di assegnazione degli immobili alle aziende, dovrà prevedere due possibilità:

    1. l’uso in affitto di un immobile con l’obbligo all’acquisto da parte dell’azienda dopo un certo numero di anni, con parametri di valori risultanti da perizie rapportate ai costi di mercato al momento della vendita.
    2. l’uso esclusivo di affitto senza obbligo all’acquisto